支持剛性和改善性住房需求 2023樓市定調！

3月5日，十四屆全國人大一次會議在人民大會堂開幕，國務院總理李克強向大會作政府工作報告。

　　對于房地產方面的工作，今年政府工作報告作了新的定調：加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。

　　在業內人士看來，住房消費，尤其是剛性和改善性住房需求將是2023年的工作重點。同時，對于優質頭部房企風險的化解工作將繼續。

　　支持剛性和改善性住房需求

　　自去年以來，支持剛性和改善性住房需求在各大重要會議及政策文件中被頻頻提及，從中央到地方出臺了一系列支持政策，包括優化限購、限售、限貸，進一步降低首付比例、首套房貸利率等。

　　今年的政府工作報告提出，加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

　　易居研究院研究總監嚴躍進在接受大河財立方記者采訪時表示，這說明今年工作的重中之重是提振住房消費需求。換句話說，相比保交樓、解決債務風險問題、預售資金問題、新發展模式推進等，住房消費需求的提振是“No.1工程”。

　　“住房消費需求支持的提法這兩年都有，此次提及并非老生常談?！眹儡S進分析道，此次是基于2022年房地產市場大降溫的背景下提及的，針對性更強?！拔ㄓ邪炎》肯M需求提振了，其他房地產的問題包括頭部房企金融風險的問題等，才能真正得到解決?！?/p>

　　防范化解優質頭部房企風險

　　支持剛性和改善性住房需求的同時，此次政府工作報告中還強調了“有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展”。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這意味著紓困企業端目的是防止風險外溢并擴散到優質房企。只有確保優質房企能穩定下來，才能保住行業和市場的基本盤。對于其他出險的企業，則堅持市場化原則，該破產的破產、該重組的重組。

　　“從政府工作報告中可以看出，優質頭部房企風險化解工作將繼續，今年也將是繼續落實資產負債表優化的一年。因此后續在防范風險方面，要尤其關注頭部房企的風險問題?！眹儡S進表示，此次防范風險方面明確提及了房地產的內容，也充分說明房地產化解風險的迫切性和重要性。

　　大河財立方記者注意到，今年的政府工作報告中未提“房住不炒”。此前，從2020年至2022年，“房住不炒”連續三年被寫入政府工作報告。

　　對此，李宇嘉認為，不強調并不是就退出了，當前市場預期和信心不足，投資性、投機性需求基本退出，且“房住不炒”已寫入黨的十九大、二十大報告中，是長期堅持的長效機制。

　　政府工作報告提出，穩健的貨幣政策要精準有力，保持廣義貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配，支持實體經濟發展。在李宇嘉看來，資金不會“放水”，貸款集中度、三線四檔還要堅持，控制住資金端，樓市就炒不起來。

　　機構：2023年全國商品房銷售規模有望小幅增長

　　根據中指研究院監測，春節后，全國重點城市新房、二手房成交規模連續4周環比增長，部分城市二手房市場情緒改善明顯，今年第9周(2月20日~26日)，重點10城二手房成交量已達2021年以來周度最高水平，同比增長近90%。與此同時，熱點城市土拍市場亦有升溫，企業拿地出現邊際改善。

　　但值得關注的是，當前市場熱度回升更多為熱點城市的局部好轉，全國市場尚未企穩，1~2月重點100城商品住宅成交面積仍處在2016年以來同期較低水平，全國300城土地市場低迷態勢延續。

　　中指研究院分析認為，從2023年房地產政策方向來看，供給端將以“有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況”為核心，將前期政策落實到位。需求端政策將以支持住房需求釋放為主，根據“因城施策”的原則，對于仍處于調整階段的城市和區域，會有增量優化政策出臺，對于市場出現復蘇的城市，政府或將進一步觀察已出臺政策的效果持續性，決定后續政策安排。伴隨著宏觀經濟以及供需兩端政策的持續顯效，2023年全國商品房銷售規模有望在去年低基數的基礎上出現小幅增長。

　　全國兩會政府工作報告中有關房地產的表述

　　2022年：繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

　　2021年：保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

　　2020年：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。

　　2019年：更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。

　　2018年：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現安居宜居。

　　2017年：因城施策去庫存。目前三四線城市房地產庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任，加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，健全購租并舉的住房制度，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。加強房地產市場分類調控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規范開發、銷售、中介等行為，遏制熱點城市房價過快上漲。

　　2016年：完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產庫存，促進房地產市場平穩運行。

　　2015年：堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

　　2014年：針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。